Usucapione, iter impegnativo
Possesso delle chiavi e spese non bastano al coerede
La disponibilità delle chiavi dell’immobile da parte del coerede, che già abitava l’immobile con il genitore e che, dopo il suo decesso, abbia continuato ad essere il solo ad averne la disponibilità, non può essere ritenuta elemento di per sé sufficiente ad attestarne il possesso esclusivo necessario per l’acquisto della proprietà esclusiva del bene per usucapione ventennale.
Questo il principio espresso dalla Corte Suprema di Cassazione, Sez. 2 Civ., con l’ordinanza n. 9359 dell’8 aprile 2021 che ha accolto il ricorso del coerede che chiedeva di accertare in suo favore l’intervenuto acquisto per usucapione dell’intera proprietà di un immobile, in compossesso con i resistenti pro indiviso e iure hereditario.
La domanda era stata accolta dalla Corte di Appello di Roma che, ai fini probatori, aveva valorizzato la disponibilità delle chiavi di accesso al bene unicamente in capo all’attore.
Gli Ermellini hanno considerato tale circostanza riferibile a fatti secondari che, ove non contestati, sono idonei a fondare argomenti di prova (art. 116 co. 2 c.p.c.) liberamente utilizzabili quali argomenti di prova (Cass. 19709/2012, Cass. 5191/2008), ma senza effetti vincolanti per il giudice.
Secondo la Corte se è vero che il coerede che già possiede l’immobile animo proprio e a titolo di comproprietà, che sia rimasto nel possesso del bene ereditario post decesso, può usucapire la quota degli altri eredi, prima della divisione, senza necessità di interversione del titolo del possesso, è altrettanto necessario estendere tale possesso in termini di esclusività. Il che avviene quando il compossessore gode del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui (da ultimo Cass. 9360/2021) e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere come proprietario e non più uti condominus (Cass. 10734/2018, Cass. 7221/2009, Cass. 13921/2002) “non essendo sufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune” (Cass. 966/2019).
In tale prospettiva, afferma il Collegio la sostituzione della serratura potrebbe assumere diverso valore solo ove fosse fornita prova che l’azione è stata voluta e manifestata al fine d’escludere il compossesso degli altri coeredi – che siano in possesso però della chiave – e non piuttosto per l’ordinaria manutenzione del bene.
Né l’accollo da parte del coerede delle spese relative all’immobile è dirimente ai fini della prova dell’esclusività del suo possesso. A ribadirlo la recente ordinanza n. 9360 dell’8 aprile 2021 che si inserisce nel solco dell’orientamento della Corte che considera gli atti di gestione del bene comune non sufficienti per ritenere dimostrato un possesso inconciliabile con la possibilità di godimento del bene degli altri comproprietari iure hereditario (Cass. 13921/2002).
Quanto, infine, al riferimento operato dalla Corte d’Appello capitolina alla tolleranza da parte degli altri compossessori, il Collegio non l’ha ritenuto conferente al caso di specie in cui il coerede era già compossessore del bene. All’usucapiente è richiesta la prova ulteriore dell’esercizio esclusivo del dominio sulla res comune, a dimostrazione dell’attiva ed effettiva esclusione dei comproprietari dal godimento dell’immobile. La lunga durata dell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sul bene può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza qualora non si verta nell’ambito di rapporti di parentela, bensì di mera amicizia o buon vicinato, “giacchè nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo” (anche, Cass. 11277/2015).
Avv. Paola Cavallero e Dott.ssa Clara Cimino #studiomainini
Estratto da Economia news