La Corte di cassazione sul contratto a uso abitativo stipulato verbalmente e non registrato. Nullità locazione, via obbligata
Vizio azionabile solo dal conduttore e non rilevabile d’ufficio
Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in forma verbale e non registrato è affetto da nullità relativa che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d’ufficio dal giudice.
Questo il principio espresso dalla Cassazione, Sez. 3 civ., Pres. Graziosi, Rel. Iannello, che con la sentenza n. 9475 del 9.4.2021 ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la pronuncia n. 2055/2017 della Corte di appello di Firenze che, nell’ambito di un contenzioso di intimazione di licenza per finita locazione di immobile ad uso abitativo, aveva dichiarato la nullità del contratto di locazione concluso per fatti concludenti nel 2012 e non registrato, disponendo il rilascio del bene.
I giudici di secondo grado avevano applicato l’art. 1, comma 346, della L. 311/2014 secondo cui “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” avendo ritenuto inapplicabile l’art. 13, c. 6, L. 432/1998 come sostituito dall’art. 1, c. 59, L. 208/2015.
La Cassazione, con un’interpretazione innovativa, si sofferma sulle modifiche alla L. 431/98 introdotte dalla Legge Finanziaria 2016, in particolare, sulla legge applicabile ai contratti conclusi prima del 2016, offrendo una diversa lettura dell’art. 13, comma 6, come sostituito dall’art. 1, comma 59, della L. 208/2015 che attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall’art. 2 c. 1 o c. 3.
Innanzitutto, per il Collegio la disposizione è applicabile a tutti i contratti stipulati post 30.12.1998, non già solo a quelli dall’1.1.2016, poiché la locuzione “entrata in vigore della presente legge” menzionata nel testo dell’art. 13, c. 6, va ricollegato non già alla L. 208/2015, che ha novellato l’art. 13, bensì alla L. 431/1998 nel cui ambito va contestualizzato. Secondo la Corte tale argomento letterale sarebbe confermato da uno logico per cui, in virtù del principio di irretroattività delle leggi di cui all’art. 11 delle preleggi, “una tale disposizione rimarrebbe priva di senso, in quanto inutile, se riferita alla legge di modifica (anziché a quella modificata)”.
In questa cornice e dalla soggezione della fattispecie all’art. 13, c. 6., L. 431/1998 la Cassazione fa poi discendere la nullità (solo) relativa del contratto: ciò in forza del carattere protettivo del vizio a favore della parte locataria considerata debole. In proposito, rammentano gli Ermellini, la modifica introdotta dall’art. 1, comma 599, L. 208/2015 è intervenuta a poco più di tre mesi dalla pronuncia n. 18214/2015 con la quale le SS.UU. avevano affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, L. 431/1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ‘ratio’ pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale. Fa eccezione l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, nel qual caso l’invalidità è una nullità di protezione del conduttore, da lui solo denunciabile, per consentirgli “non solo di fare salvi taluni effetti del rapporto locatizio prodottisi in passato, ma anche di fare in modo che il contratto stesso continui a produrre effetti in futuro, regolando, con le necessarie integrazioni, il rapporto fra le parti”.
Di talchè, in siffatta ipotesi, la nullità ha il carattere protettivo e relativo di cui sopra.
In sostanza, poiché l’art. 13, c. 6, L. 431/1998 è stato novellato nel 2015 nel senso di estendere la facoltà di riconduzione al caso in cui “il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo”, il carattere protettivo della nullità e la connessa legittimazione relativa a farla valere, sostiene il Collegio, riguarda l’ipotesi di mancata registrazione vertendosi, viceversa, nell’ambito di nullità rilevabile d’ufficio allorchè il contratto sia non scritto ma registrato.